Как смолянам правильно выбрать управляющую компанию

Уполномоченный  по правам человека в Смоленской области рассказывает о порядке и условиях заключения договора управления  с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. В адрес Уполномоченного поступают обращения от граждан, связанные с порядком заключения договора управления с управляющей организацией, если выбор организации производится по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а не самими собственниками помещений многоквартирного дома в добровольном порядке в соответствии с ч. 1-3 ст. 161 ЖК РФ. Такой способ выбора управляющей организации осуществляется в следующих случаях: - если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано: - если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. При выборе управляющей организации по итогам конкурса, проводимого органом местного самоуправления (ОМС),  ОМС в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст.  445 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Из п.1 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда для стороны, которой направлен проект договора, заключение договора обязательно, эта сторона (в нашем случае – собственники помещений многоквартирного дома) должна направить другой стороне (управляющей организации) извещение о согласии с предлагаемыми условиями договора, или об отказе, либо о согласии подписания договора на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня его получения. Сторона (управляющая организация), направившая проект договора и получившая от стороны (собственников), для которой заключение договора обязательно, извещение о согласии его подписания на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения. Кроме того, в п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона (собственники), для которой в соответствии с ЖК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона (управляющая организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки». Из приведенных выше норм следует, что ЖК РФ, а также ст. 445 ГК РФ устанавливают обязанность собственников помещений многоквартирного дома, самостоятельно не выбравших способ управления многоквартирным домом или не реализовавшим его, подписать договор управления таким домом с управляющей организацией, выбранной ОМС по результатам открытого конкурса, а также устанавливают определенные последствия неисполнения такой обязанности. Необходимо отметить, что порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а также порядок заключения договора управления многоквартирным домом с победителем конкурса и некоторые особенности, присущие указанному договору установлен в Правилах предоставления жилищно-коммунальных услуг № 75 (Правила). В п. 92, 93 Правил № 75 определены последствия уклонения самой управляющей организации, выбранной по результатам конкурса, от подписания договора управления многоквартирным домом. Так в случае если победитель конкурса в срок, предусмотренный пунктом 90 указанных Правил, не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.