В наследство досталась доля в квартире. Можно ли ее продать и как это сделать?

один из владельцев желает продать или купить доли жилплощади. Часто все хозяева проживают на одной территории, но бывают случаи, что доля настолько мала, что не позволяет поселится в квартире на законных основаниях.

Самый распространенный вариант, когда владелец большей доли выкупает меньшие у других собственников, становясь единственным.

В Кадастровой палате постарались объяснить, как поступить в конфликтных ситуациях, когда собственники продавать или покупать долю против.

Один из вариантов - продать квартиру целиком. Решение должно быть принято коллективно, учитывая все интересы собственников. Соответственно, следует прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми владельцами долей. На законодательном уровне вопрос распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников и регулируется ст. 246 Гражданского кодекса.

При достигнутом соглашении участников стороны продают квартиру. Подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Эксперты советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает.

У сожалению, без соглашения участников общей долевой собственности о продаже квартиры продать имущество не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. Однако, в таком случае участник долевой собственности может продать только ту долю, которая принадлежит ему.

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог согласно ст. 250 Гражданского кодекса. Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

"Продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально",- поясняет заместитель директора Кадастровой палаты Орловской области Вячеслав Бувин.

Чтобы воспользоваться рассылкой извещений нужно соблюсти ряд условий:

• извещение должно быть направлено по месту жительства или по последнему известному месту жительства сособственников;

• с момента доставки адресатам соответствующего сообщения, обязанность продавца о уведомлении считается исполненой;

• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

• предложение о покупке доли сособственник должен принять или отклонить в течение месяца. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. В таком случае владелец может продать долю стороннему лицу.

Если все участники долевой собственности в течение месяца подпишут официальный отказ от приобретения доли, ее можно продать.

Есть нюанс, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно, т.к. выделенная доля будет новым объектом недвижимости и, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде. В случае, когда выделить долю в не допускается законом или невозможно без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе. Такие споры тоже решаются судом.

"В соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Именно нотариус обеспечит прозрачность сделки и поможет всем сторонам быть защищенными",- предупреждает Вячеслав Бувин.

В случае, если продаже подлежит имущество, где доли были выделены за счёт использования материнского капитала, то сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства.

Эксперты Кадастровой палаты говорят, что продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли, например, в коммунальных квартирах. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью. Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Сторонний же покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.