Образование земельных участков

Совершенствование законодательства, определяющего правовой режим земельного участка как объекта гражданских прав, обусловлено необходимостью четкой правовой регламентации порядка установления и изменения его индивидуализирующих признаков. Обеспечение стабильности гражданского оборота в условиях динамично развивающихся экономических отношений предопределило нормативное закрепление нового юридического факта, являющегося основанием возникновения прав на земельный участок как объект недвижимого имущества в результате различных процедур его образования. Образование земельных участков возможно посредством перераспределения, объединения, раздела и выдела земельных участков и на ряд вопросов, касающихся оформления прав в подобных случаях, отвечает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Орловской области Марина Давыдова.   Вопрос №1 Возможно ли объединение земельных участков, представленных гражданину на праве пожизненного наследуемого владения? Подобное объединение земельных участков возможно на основании соответствующего решения уполномоченного органам власти, если данные земельные участки являются смежными и принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения одному лицу.   Вопрос №2 Два земельных участка находятся в собственности одного гражданина, возможно ли перераспределение площади этих земельных участков? Необходимо иметь в виду, что образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. При соблюдении указанного условия или при отсутствии необходимости в его соблюдении действующее законодательство не содержит ограничений на перераспределение площади смежных участков, принадлежащих одному собственнику. Перед тем как рассмотреть вопрос о порядке перераспределения земельных участков, оговоримся, что будем исходить из того, что принадлежащие вам участки относятся к одной и той же категории и виду разрешенного использования. Следует помнить, что процедура образования земельных участков, в том числе и посредством их перераспределения, имеет ряд ограничений. Размеры образуемых при перераспределении земельных участков, не должны превышать предельный (максимальный, минимальный) размер земельного участка, установленного законодательством или градостроительным регламентом. Помимо размера образуемых земельных участков не допускается перераспределение, если границы земельных участков пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. То есть перераспределяемые земельные участки должны находиться в одном и том же муниципальном образовании (поселении, муниципальном поселении, городском округе) и субъекте Российской Федерации или населенном пункте. Если на одном из участков стоит дом или другой объект недвижимости, то перераспределение необходимо провести таким образом, чтобы вновь образованные участки не повлекли невозможность разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. При соблюдении всех предписанных законодательством условий перераспределение земельных участков возможно.   Вопрос №3 Гражданину на праве аренды принадлежит земельный участок. Он делится на несколько объектов. Сохраняется ли право аренды на вновь образуемые земельные участки? В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.   Вопрос №4 Какие документы необходимо представить для государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков? Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков. Обязательными приложениями к документам, являются: -правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке; - согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом. При этом государственная регистрация прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков, осуществляется одновременно.   Вопрос №5 Могут ли граждане, у которых земельный участок находится в общей долевой собственности разделить его на несколько самостоятельных? Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельных участков, параметры которых должны соответствовать устанавливаемым законодательством требованиям.   Вопрос №6 Возможен ли раздел земельного участка, находящийся у граждан в общей долевой собственности, если один из участников против раздела?   Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.   Вопрос №7 Возможно ли перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков- физическими или юридическими лицами ?   Образование земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими или юридическими лицами по общему правилу не допускается и возможно в соответствии с п.3 ст.11.7 Земельного кодекса Российской Федерации лишь в следующих случаях: - перераспределение таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; - образование земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п.1 ст.49 Земельного кодекса Российской Федерации.   Вопрос №8. Какие требования предъявляются к соглашению об образовании земельных участков при их перераспределении?   Соглашение об образовании земельных участков должно содержать в себе все сведения, необходимые для образования земельного участка (постановки участка на государственный кадастровый учет) и дальнейшей государственной регистрации прав на него, а также отвечать требованиям, устанавливаемым гражданским и земельным законодательством. В частности, в данном соглашении могут быть отражены вопросы: - распределение прав собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки; - распределение долей в праве собственности (если хотя бы один из исходных и (или) образуемых земельных участков находится в общей долевой собственности); - распределение расходов на осуществление кадастровых работ; - согласованные сроки вступления во владение новыми земельными участками; - возмещение за неравноценность площадей земельных участков и иных убытков, возникающих в связи с перераспределением земельных участков.