Анатолий Петров: Стройки Орла могут остановиться, а жилье многократно подорожать

7 августа в администрации Орла прошли публичные слушания по внесению изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие в Орле. Собравшиеся — представители городской власти, жители города, руководители строительных фирм и проектировщики — разбирались с коэффициентом застройки. Это соотношение между площадью здания и площадью земельного участка. У нас в городе он составляет 0,13. Много это или мало, на что влияет и почему именно сейчас возник повышенный интерес к этому коэффициенту мы попросили рассказать заслуженного строителя России, депутата Орловского городского Совета народных депутатов, директора ООО «Жилстрой-Инвест» Анатолия Николаевича Петрова*. - Анатолий Николаевич, коэффициент застройки в Орле действует уже не первый год, и раньше внимания на него не обращали. В чем причина такого ажиотажа? - О существовании коэффициента и застройщикам, и властям в июле этого года напомнили жители улицы Весёлой, когда там началось строительство 12-этажки. Жителям соседних домов показалось, что новостройка расположена слишком близко к их двухэтажкам, и будет закрывать свет в окнах. Они обратились в прокуратуру с просьбой проверить законность строительства, но там нарушений не нашли. Все разрешительные документы оформлены, проект разработан ОАО «Гражданпроект» с учетом действующих норм и правил, расчет инсоляции (время пребывания солнечных лучей в квартире) произведен. Там он превышает положенный минимум в три раза. Расстояние между ближайшим домом до новостройки — 20 метров. Единственной формальной зацепкой оказалась величина коэффициента застройки: в ПЗЗ он 0,16, а там — 0,2.   -То есть площадь земельного участка вокруг будет слишком мала? - В том-то и дело, что нет. Там запланирована большая парковка на 30 мест, хорошая детская площадка. Жители пеняют на то, что в результате строительства были вырублены деревья, но в этом месте зеленая зона по СниПам гораздо превышает норму. По закону она должна составлять шесть квадратных метров на человека в пределах квартала — там же эта цифра многократно превышена. Да и вырубка деревьев — дело временное, за восстановление зеленых насаждений впоследствии, уже заплачено 600 тысяч рублей.   - Получается, что даже с коэффициентом 0,2 земли вокруг дома вполне достаточно? - В том-то и дело, что коэффициент 0,13, принятый в Орле, давно не соответствует всем разумным требованиям. Такого низкого коэффициента нет ни в одном городе ЦФО. В Туле его отменили вообще, в Тамбове он 0,4, в Калуге и Липецке — 0,35, самый низкий, 0,27 - в Брянске. Власти этих областей далеко не глупее наших, они прекрасно понимают, что низкий коэффициент не лучшим образом влияет на улучшение жилищных условий жителей города. Прежде всего, он требует приращивания земельного участка для зеленых насаждений. А земля в центре города стоит минимум миллион рублей за сотку. Если говорить о стоимости квадратного метра, то цена земли в ней сегодня доходит до семи тысяч рублей. Соответственно, стоимость жилья увеличивается настолько, что орловчанам, с их низкими зарплатами, ее не потянуть. А если строить с нарушением коэффициента, то тут же вмешается прокуратура. Поэтому ситуация на сегодняшний день такова, что все стройки в Орле, кроме тех, что на окраинах, могут остановиться: люди останутся без работы, бюджет — без пополнения.   - И каков же выход? - Нужно поднимать коэффициент, который мешает застройке города. В ходе подготовки к публичным слушаниям, я направлял депутатский запрос в мэрию Орла с просьбой разъяснить, на основании каких документов установлена такая норма. Никто так и не ответил. Единственная версия, которую мне озвучили, заключалась в том, что эта норма была принята для сокращения объемов точечной застройки. Но если муниципалитет не хочет точечной застройки, пусть тогда сносит старые дома под квартальную застройку за свои деньги, переселяет жителей и выставляет эту землю на торги. Застройщики (а их сегодня порядка 30) примут в них участие, компенсируют затраты, которые понес муниципалитет, и начнут квартальную застройку. Работы — непочатый край. Сегодня в Орле около 600 домов имеют крайне высокий моральный и физический износ, около 200 из них признаны ветхими и аварийными. А сегодня застройщики не принимают участия в сносе ветхого и аварийного жилья и переселении жителей — им это просто невыгодно. А если бы коэффициент подняли, они могли бы ее вообще «закрыть» в ближайшее время, так как затраты, которые они понесли бы при сносе жилья, были бы компенсированы. Таким образом, и люди улучшили бы свои жилищные условия, и бюджет сэкономил бы сотни миллионов рублей, которые, уж поверьте, есть куда направить. Хоть на те же парки и скверы, если уж мы так боимся сокращения зеленой зоны в городе. Посмотрите в каком состоянии находятся сегодня уже имеющиеся места отдыха: в Горсаду 30% деревьев превратились в сушняк, а сам он — в место для развлечений, парк Ботаника, некогда ухоженный и цивилизованный, стал дремучим лесом, на сквер Поликарпова и Пионеров, что возле магазина Орел, без слез не глянешь. На Дворянке порядок наводят раз в год, набережные Оки и Орлика не облагорожены и не приспособлены для отдыха. При этом абсолютно непонятно, зачем застройщиков вынуждают прикупать лишнюю землю для таких, якобы, зеленых зон, за которыми потом попросту некому ухаживать. А в планировке города, поверьте мне, ничего не изменится, ведь все эти годы он застраивался без учета этого коэффициента.   - Если нарушения были и раньше, то почему не было прецедентов, подобных Веселой? - Потому что, боясь того, что его стройку приостановят, застройщик всячески старался договориться с жителями близлежащих домов: ремонтировал подъезды, ставил кодовые двери, оборудовал детскую площадку, ремонтировал кровлю... Таким образом, низкий коэффициент давно стал источником вымогательства и коррупции, возможностью покошмарить строительный бизнес. Это хорошо, если прибыли застройщика хватало на удовлетворение этих требований, а так все затраты опять же ложились на плечи дольщиков. Ведь рентабельность застройщиков, строящих в центре города, не так высока: у нас, в «Жилстрой-Инвест», например, она составляет всего 5,2%. - Ну тогда проще уйти, как «Орелстрой», на окраины... - Конечно, проще: земля там, в несколько раз дешевле, и там мы тоже строим. Но кто-то должен заниматься и облагораживанием центра города, тем более, что далеко не все хотят купить квартиру вдалеке от очагов культуры и медицины. Да, порой, жителям соседних домов не хочется «уплотняться», но посмотрите, в Европе, на которую мы привыкли ориентироваться, в городах давно принята достаточно плотная застройка. Кто хочет просторов и леса — переезжает в пригород. Поверьте, я знаю о чем говорю. Я 45 лет занимаюсь строительством Орла, на моем счету более полутора миллионов квадратных метров жилья, 10 школ, 15 детских садов, роддома и поликлиники... Я всю жизнь живу в Орле и мне безумно дорог этот город. Как его житель, строитель и депутат, я никогда бы не стал высказываться за сомнительные проекты. Повышение коэффициента назрело давно, сегодня оно крайне необходимо, и если городские власти этого не поймут, они сделают огромную ошибку.