«Уважаемая редакция, я уже обращалась к вам по поводу проблем, связанных с управлением домом. Нам никак не удавалось найти взаимопонимание с управляющей компанией (УК). Тараканы расплодились по всему дому, в подвале стояла вода, черная плесень на фасаде дома, ужасное состояние подъездов, запах туалета на лестничных клетках. Мы решили сменить управляющую компанию. Провели общее собрание, в протоколе указали причины отказа от услуг управляющей компании, приняли решение о её смене. После этого направили его копию в УК. Ответа ещё не получили, договор не расторгли. Поэтому с новой управляющей компанией новый не заключили. Тем временем старая управляющая компания вообще перестала реагировать на наши обращения. Законен ли отказ управляющей компании, с которой не расторгнут договор, от исполнения своих обязанностей в промежуточный период?» Наталья Кустова, Великий Новгород
За консультацией мы обратились к прокурору отдела по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Новгородской области Дарье БОНДАРЬ:
– До возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) управляющая компания не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности управления многоквартирным домом и его обслуживания.
Этому вопросу, кстати, посвящено постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 «По делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мир». Этим постановлением признано, что на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств, определенных частью 3 статьи 200 ЖК РФ.
Конституционный суд, в частности, отметил, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе действующего правового регулирования не предполагает неограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им.
В случае если необходимое решение не принято или не реализовано, данный кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если же конкурс признан несостоявшимся – определить управляющую организацию своим решением. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.