Как платить арендную плату при смене собственника?

Кажущаяся простота вопроса обманчива, ведь право собственности на недвижимый объект возникает с момента его регистрации, но выбыть из владения он может и раньше.

Судебная практика тоже сложилась неоднозначная. Для начала нужно разобраться во всех трех подходах (их даже не два, а три, разъяснение будет ниже), которые сформированы судами, и определить порядок действия с наименьшими рисками для арендатора.

Три подхода о моменте начала уплаты арендной платы новому собственнику

Итак, существуют следующие точки зрения о том, с какого момента арендатору следует платить арендную плату новому собственнику (все они имеют законодательное обоснование):

• со дня регистрации перехода права собственности на объект в Росреестре;

• с момента подписания договора купли-продажи объекта между прежним и новым собственником или со дня фактический передачи недвижимости новому арендодателю;

• с даты регистрации в Росреестре допсоглашения об изменении сторон в договоре аренды. Фактически с этого момента арендатор может считаться уведомленным о смене собственника объекта, получает новые реквизиты для оплаты.

Самой обоснованной выглядит позиция об уплате арендной платы новому собственнику с момента регистрации перехода права собственности. В пользу такой позиции можно привести прямое указание в законе, ведь в статье 8 Гражданского кодекса четко написано, что право на подлежащее госрегистрации имущество возникает с момента такой регистрации. В статье 551 ГК РФ также определено, что передача объекта недвижимости во исполнение договора купли-продажи недвижимости до момента госрегистрации перехода права собственности на нее основанием для изменения взаимоотношений с третьими лицами (в число которых входит и арендатор) не является.

Казалось бы, все четко и ясно, и есть многочисленные решения судов, подтверждающие такую точку зрения. Право на арендную плату у нового собственника возникает с момента госрегистрации перехода права собственности.

Однако получается, что до дня получения документов из Росреестра, старый арендатор имеет право на получение платы от арендатора. Это выглядит не вполне обоснованным, если сам объект уже выбыл из владения прежнего собственника, и он практически не имеет возможности сдавать его в аренду, использовать и распоряжаться иным образом.

Собственность – это комплекс прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. С момента подписания договора продавшее недвижимость лицо утрачивает право распоряжения, а после передачи объекта также право владения и пользования. Получается, есть основания и для второго подхода – право на арендную плату возникает у нового собственника с момента подписания договора или акта приема-передачи.

Третий подход хотя и основан на соображениях целесообразности, на практике сейчас уже не применяется, так как высшие судебные инстанции пришли к выводу, что возможное переоформление договора аренды не играет никакой роли при определении момента начала уплаты арендной платы новому собственнику.

Рекомендации арендатору по уплате арендной платы при смене собственника

Они сводятся к следующему:

• более обоснованной позицией выглядит все же уплата арендной платы новому собственнику со дня госрегистрации перехода права собственности. Так как суды в своих решения в основном придерживаются такого подхода, он является и менее рискованным;

• вопрос момента возникновения права у нового собственника на арендную плату за объект стоит обговорить в договоре аренды при его заключении;

• если арендодатель настаивает на внесении арендной платы до даты регистрации перехода права собственности стоит предложить подписать трехстороннее соглашение о порядке уплаты аренды. Данное соглашение нужно продлить на весь период по уплате спорных арендных платежей;

• с прежнего собственника можно взять письмо об отсутствии претензий по арендной плате.

Стопроцентной гарантии все эти документы в суде не дадут, но подкрепят позицию арендатора и подтвердят его стремление разрешить вопрос в правовом поле.

Можно ли признать форс-мажором (частичную) мобилизацию? - читайте в следующей статье по ссылке.